ΦΙΞ Θεσσαλονίκης – Το masterplan μιας νέας βιώσιμης, αστικής γειτονιάς από τη Dimand

Η δυτική είσοδος της Θεσσαλονίκης βρίσκεται σε μια καμπή που μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για την επόμενη μέρα της πόλης. Στον άξονα της 26ης Οκτωβρίου, εκεί όπου για περισσότερα από εκατό χρόνια λειτουργούσε η ιστορική ζυθοποιία ΦΙΞ, η Dimand δρομολογεί ένα σύνθετο σχέδιο αστικής αναγέννησης που φιλοδοξεί να μετατρέψει ένα εγκαταλελειμμένο βιομηχανικό συγκρότημα σε μια σύγχρονη γειτονιά μικτών χρήσεων, με ισχυρή αρχιτεκτονική ταυτότητα και σαφή προσανατολισμό στη βιωσιμότητα.

Το συνολικό οικόπεδο αγγίζει τα 24.500 τετραγωνικά μέτρα και περιλαμβάνει τρία διατηρητέα κτίρια, τα οποία επανασχεδιάζονται και αποκτούν νέες χρήσεις, καθώς και δύο νέα κτίρια κατοικίας και φιλοξενίας. Το έργο εντάσσεται σε μια ευρύτερη στρατηγική επενδύσεων της εταιρείας στη δυτική Θεσσαλονίκη, μαζί με το HUB26 και τα νέα γραφεία της Παρευξείνιας Τράπεζας, δημιουργώντας σταδιακά έναν νέο αστικό πόλο στην είσοδο της πόλης.

Το masterplan ως εργαλείο αστικής αναγέννησης

Η ανάπλαση του FIX δεν αντιμετωπίζει το ακίνητο ως μεμονωμένο κτίριο αλλά ως αστικό σύνολο. Το masterplan οργανώνει το συγκρότημα σε σαφείς ενότητες χρήσεων, με στόχο να δημιουργηθεί μια πραγματική γειτονιά και όχι ένας κλειστός προορισμός. Στην καρδιά της σύνθεσης βρίσκεται ένας μεγάλης κλίμακας δημόσιος υπαίθριος χώρος, περίπου 15 στρεμμάτων, που αποδίδεται στο κοινό. Πρόκειται ουσιαστικά για μια νέα κεντρική πλατεία στις δυτικές συνοικίες, σε κλίμακα αντίστοιχη με το κεντρικό τμήμα της πλατείας Αριστοτέλους, η οποία συνδέει τις χρήσεις κατοικίας, πολιτισμού, φιλοξενίας και εστίασης.

Τα τρία διατηρητέα κτίρια διατηρούν τον ρόλο τους ως σημεία αναφοράς στη μνήμη της ζυθοποιίας, ενώ πλαισιώνονται από δύο σύγχρονους όγκους που φιλοξενούν κατοικίες και πεντάστερο ξενοδοχείο. Η διάταξη των κτιρίων επιτρέπει οπτικές φυγές προς τη θάλασσα, προς τα ιστορικά κελύφη του FIX αλλά και προς τον άξονα της 26ης Οκτωβρίου, ενώ το σύνολο οργανώνεται γύρω από μια διαπερατή, πορώδη ισόγεια στάθμη, ανοιχτή σε πεζούς και κοινό.

Η αρχιτεκτονική υπογραφή και οι ομάδες μελέτης

Το masterplan και η μελέτη των δύο νέων κτιρίων έχουν ανατεθεί στο διεθνώς αναγνωρισμένο αρχιτεκτονικό γραφείο Foster and Partners, σε συνεργασία με τους Georges Batzios Architects. Η επιλογή αυτή τοποθετεί το FIX σε έναν χάρτη σημαντικών ευρωπαϊκών επεμβάσεων αστικής αναγέννησης, καθώς το γραφείο του Norman Foster έχει μακρά εμπειρία σε σύνθετα project επανάχρησης πρώην βιομηχανικών ζωνών.

Την αποκατάσταση και αλλαγή χρήσης της Ζυθοποιίας FIX αναλαμβάνει το αρχιτεκτονικό γραφείο ASPA KST architecture design planning, με ειδική τεχνογνωσία στην επανάχρηση υφιστάμενων κελυφών και στη διαχείριση ιστορικού κτιριακού αποθέματος. Παράλληλα, για το συγκρότημα που απέκτησε το Υπουργείο Πολιτισμού, τις μελέτες αποκατάστασης αναλαμβάνει γραφείο με εμπειρία σε έργα πολιτιστικών υποδομών, με τη Dimand να προσφέρει τις μελέτες ως δωρεά.

Η αρχιτεκτονική στρατηγική κινείται στη λογική της συνέχειας και όχι της ρήξης. Η νέα δόμηση δεν επιδιώκει να μιμηθεί το παλιό βιομηχανικό περίβλημα, αλλά να συνομιλήσει μαζί του. Επαναδιατυπώνει στοιχεία όπως οι κάθετοι ρυθμοί των όψεων, οι τοιχοποιίες από τούβλο, οι καμάρες και τα βιομηχανικά δάπεδα σε μια σύγχρονη γλώσσα, πατώντας όμως πάνω στη μνήμη του τόπου. Ταυτόχρονα, στον εσωτερικό σχεδιασμό των διατηρητέων κτιρίων οι παλιές σωληνώσεις, τα μεταλλικά στοιχεία και τα μηχανήματα διατηρούνται και αναδεικνύονται ως κομμάτι της νέας αρχιτεκτονικής αφήγησης.

Οι χρήσεις στο σύνολο του συγκροτήματος

Το Συγκρότημα 1 μετατρέπεται σε boutique ξενοδοχείο και χώρους ευεξίας, δημιουργώντας ένα πιο οικείο, ατμοσφαιρικό περιβάλλον φιλοξενίας μέσα στο ιστορικό κέλυφος. Το Συγκρότημα 2, το οποίο απέκτησε πρόσφατα το Υπουργείο Πολιτισμού, θα φιλοξενήσει το MOMus Μουσείο Μοντέρνας Τέχνης με τη Συλλογή Κωστάκη, την Κρατική Ορχήστρα Θεσσαλονίκης και το Κρατικό Ωδείο. Πρόκειται για μια επένδυση υψηλού πολιτιστικού αποτυπώματος που μετατρέπει το FIX σε κεντρικό κόμβο τέχνης για τη Βόρεια Ελλάδα.

Το Συγκρότημα 3, γνωστό ως κτίριο Ζενέτου, επιφάνειας περίπου 1.900 τετραγωνικών μέτρων, επανασχεδιάζεται ως πολυχώρος γαστρονομίας και εκδηλώσεων. Τα παλιά βιομηχανικά μηχανήματα θα παραμείνουν ορατά, ενώ μέρος των στοιχείων θα μεταφερθεί σε ειδικά διαμορφωμένους εκθεσιακούς χώρους. Η προσέγγιση αυτή συνδυάζει τη μνήμη της παραγωγής με τις σύγχρονες χρήσεις εστίασης, δημιουργώντας ένα ιδιαίτερο βιομηχανικό σκηνικό.

Τα δύο νέα κτίρια ολοκληρώνουν τη μικτή ανάπτυξη. Το κτίριο κατοικιών περιλαμβάνει 96 διαμερίσματα σε εννέα ορόφους, με επιφάνειες από 45 έως 285 τετραγωνικά μέτρα και ευρύ φάσμα τυπολογιών από ένα έως τέσσερα υπνοδωμάτια. Προβλέπεται σημαντικός αριθμός θέσεων στάθμευσης και υποδομές που επιτρέπουν ευελιξία στην τελική διαμόρφωση των κατοικιών ανάλογα με τις ανάγκες του εκάστοτε ιδιοκτήτη. Το κτίριο του πεντάστερου ξενοδοχείου αριθμεί 153 δωμάτια σε επτά ορόφους και συνοδεύεται από υπόγειο χώρο στάθμευσης. Η διαχείριση έχει ήδη συμφωνηθεί με διεθνή ξενοδοχειακό όμιλο, ενισχύοντας τον τουριστικό και επιχειρηματικό ρόλο της περιοχής.

Βιωσιμότητα και στόχος πιστοποίησης LEED Gold

Η Dimand έχει επενδύσει στρατηγικά στις διεθνείς πιστοποιήσεις βιωσιμότητας και το έργο του FIX ακολουθεί την ίδια κατεύθυνση. Τα δύο νέα κτίρια κατοικιών και ξενοδοχείου σχεδιάζονται ως βιοκλιματικά, με στόχο την πιστοποίηση κατά LEED σε επίπεδο Gold. Ο στόχος αυτός δεν αντιμετωπίζεται απλώς ως επικοινωνιακό στοιχείο, αλλά ως βασικό εργαλείο σχεδιασμού σε κτιριακή και αστική κλίμακα.

Η χωροθέτηση και ο προσανατολισμός των όγκων λαμβάνουν υπόψη τον φυσικό φωτισμό, την ηλιακή ακτινοβολία και τις επικρατούσες κλιματικές συνθήκες, ώστε να μειώνονται οι ενεργειακές ανάγκες για θέρμανση και ψύξη. Οι όψεις σχεδιάζονται με συνδυασμό ανοιγμάτων, σκιάσεων και υαλοπινάκων υψηλών επιδόσεων, ενώ σημαντικό βάρος δίνεται στη φύτευση και στις διαπερατές επιφάνειες του υπαίθριου χώρου. Η συγκέντρωση της στάθμευσης σε υπόγεια επίπεδα απελευθερώνει την επιφάνεια του εδάφους για πεζούς, πράσινο και δραστηριότητες, ενισχύοντας την ποιότητα του μικροκλίματος και την εμπειρία του χρήστη.

Στο επίπεδο της καθημερινής λειτουργίας, ο σχεδιασμός των συστημάτων επιδιώκει υψηλές επιδόσεις σε κατανάλωση ενέργειας και νερού, ενώ εξετάζονται λύσεις για τη διαχείριση των απορριμμάτων και των ροών επισκεπτών και κατοίκων με κριτήρια βιωσιμότητας. Το FIX γίνεται έτσι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για το πώς μπορεί να συνδυαστεί η επανάχρηση υφιστάμενων κελυφών με νέα κτίρια υψηλών περιβαλλοντικών προδιαγραφών στην ελληνική πραγματικότητα.

Η δυτική πύλη ως νέο εργαστήριο πόλης

Η σημασία του έργου ξεπερνά τα όρια του οικοπέδου. Η περιοχή γύρω από το FIX έχει ήδη αρχίσει να διαμορφώνεται ως νέος αστικός κόμβος. Ακριβώς απέναντι, το HUB26 λειτουργεί ως βιοκλιματικό επιχειρηματικό πάρκο, στεγάζοντας τράπεζες, πολυεθνικές και εταιρείες υπηρεσιών. Σχετικά κοντά αναπτύσσεται το νέο Μητροπολιτικό Πάρκο, σε άμεση γειτνίαση με το Μουσείο Ολοκαυτώματος. Λίγα μέτρα πιο πέρα βρίσκονται η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, το Μουσείο Ύδρευσης της ΕΥΑΘ, η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας και ήδη δύο ξενοδοχειακές μονάδες υψηλής κατηγορίας.

Μέσα σε αυτή τη συνθήκη, η ανάπλαση του FIX λειτουργεί ως καταλύτης που συνδέει τον πολιτισμό, τη κατοικία, την εργασία και τη φιλοξενία σε ένα ενιαίο αφήγημα. Για τον κλάδο της αρχιτεκτονικής και των κατασκευών, το έργο προσφέρει μια σπάνια ευκαιρία παρακολούθησης ενός πλήρους κύκλου μετασχηματισμού: από την εγκατάλειψη ενός βιομηχανικού συγκροτήματος στη διαμόρφωση μιας νέας αστικής γειτονιάς, με διεθνή σχεδιαστική υπογραφή και μετρήσιμους περιβαλλοντικούς στόχους.